Grundbuch und Grundschuld (ohne Brief und mit Brief)

Das Grundbuch ist das öffentliche Register, das die Eigentumsverhältnisse sowie die auf einem Grundstück ruhenden Belastungen dokumentiert. So wird auch eine Grundschuld (ohne Brief und mit Brief) eingetragen.


Wer ein Haus bauen oder erwerben möchte, bedarf meistens der Finanzierung durch die Bank. Da es sich um große Summen handelt, ist es verständlich, dass sich die Kreditinstitute für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers absichern. Dies geschieht durch die Bestellung einer Hypothek oder Grundschuld. Zwar ist der Begriff der Hypothek geläufiger, aber in der Praxis werden fast ausschließlich Grundschulden bestellt.

Während bei einer Hypothek für den Umfang der Kreditsicherung der jeweilige Stand des Kredites maßgeblich ist, hat bei einer Grundschuld die Reduzierung der Darlehenssumme durch entsprechende Zahlungen keinen Einfluss auf die bestellte Sicherheit. Die Grundschuld verringert sich nicht um den Betrag, der an die Bank zurückgezahlt wird. Daher ist eine Grundschuld auch dann noch in voller Höhe im Grundbuch eingetragen, wenn das Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt wurde. Allerdings hat der Kreditnehmer sodann einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld.

Es ist üblich, dass die Grundschuldurkunde zugleich ein Schuldanerkenntnis des Kreditnehmers enthält. Dies ermöglicht dem Kreditinstitut bei ausbleibender Zahlung, das Bankguthaben oder sonstige Vermögenswerte des Kreditnehmers ohne vorheriges Gerichtsverfahren zu pfänden. Auch die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ist gängige Praxis. Im Fall der Zahlungsunfähigkeit kann die Bank sofort das Grundstück durch Zwangsversteigerung verwerten. Dabei wird die Grundschuld im Unterschied zur Hypothek stets in voller Höhe angemeldet. Die Bank ist jedoch verpflichtet, bei Vollstreckung einer Grundschuld, die nicht mehr in voller Höhe valutiert ist, den Übererlös an den Kreditnehmer auszukehren.

Bei der Grundschuld wird zwischen Grundschuld ohne Brief und mit Brief unterschieden. Die Grundschuld ohne Brief wird ins Grundbuch eingetragen, wobei die Anmerkung „ohne Brief“ hinzugefügt wird. Bei bei Briefgrundschuld erfolgt neben der Eintragung ins Grundbuch die Ausstellung eines Briefes. Die Übergabe dieses Briefes reicht für die Übertragung der Grundschuld aus, währenddessen bei einer Buchgrundschuld die Übertragung der Grundschuld durch Eintragung ins Grundbuch vorgenommen werden muss.