Die Immobilienbewertung - komplex und schwierig

Welche fatalen Auswirkungen eine nachlässige Immobilienfinanzierung und Immobilienbewertung haben kann, hat die internationale Finanzkrise nachhaltig unter Beweis gestellt. Wenn Immobilien verkauft und gekauft werden im Vertrauen darauf, dass die Preise für Immobilien weiter steigen, und dass so die Immobilien bei einem Verkauf einige Jahre später mit dem Verkaufserlös bezahlt werden können - und noch ein kräftiger Gewinn übrig bleibt - dann ist die wundersame Geldvermehrung ohne Arbeit Wirklichkeit geworden.

Die Realität sieht aber anders aus. Jede Immobilienblase ist das Ergebnis einer überhitzten Immobilienbewertung mit überzogenen Gewinnerwartungen. Viele Marktteilnehmer von der Bausparkasse, den Banken über Bauträger und Makler haben ein Interesse daran, dass Immobilien höchstmöglich bewertet werden, damit das Kaufinteresse und der Finanzierungsbedarf hoch gehalten werden können. Denn an Provisionen wird sehr gut verdient, betragen sie doch in der Summe etwa 10 % der notariell beurkundeten Kaufpreise.

Generell wird die Immobilienbewertung durch vereidigte Sachverständige vorgenommen, die sich durch eine besondere Zuverlässigkeit, durch Branchen- und Ortskenntnisse ausweisen und welche die diversen Berechnungsverfahren zur Wertermittlung kennen. Ihre Mitarbeit ist vor allem gefragt, wenn ein Objekt gekauft oder verkauft werden soll. Da sich die Bezahlung des Wertgutachters immer nach der Höhe des ermittelten Wertes richtet, haben Gutachter die Tendenz, den Wert möglichst hoch anzusetzen. Der in Wertgutachten ausgewiesene Kaufpreis muss deshalb nicht unbedingt der marktübliche Preis sein, zumal Immobilienpreise auch gewissen Schwankungen unterliegen.

Um den Wert einer Immobilie schnell zu errechnen, eignet sich besonders die Ertragswertrechnung. Für ein Mehrfamilienhaus zum Beispiel wird dabei die Jahres-Nettomiete durch Summierung der einzelnen Mieten errechnet und mit einem Faktor zwischen 7 und 12 mulitpliziert. Je nach Objektlage und Objektqualität ergibt dann die 7- bis 12-fache Jahres-Nettomiete den Kaufpreis für das Objekt. Letztlich muss immer der Käufer entscheiden, was ihm eine Immobilie wert ist.