Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

In der Regel wird von Immobilienerwerbern erwartet, dass sie mindestens 20 % Eigenmittel bereithalten sowie die Erwerbsnebenkosten, die allgemein bei insgesamt ca. 5 % des beurkundeten Kaufpreises liegen. Finanziert der Kunde nur 60 % des Kaufpreises einer Immobilie und bringt so 40 % des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten auf, liegt eine Finanzierung vor, die für Erwerber und Bank meist völlig problemlos ist. Dies schlägt sich auch in den geforderten Zinsen nieder, da sie bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital höher als bei einer Finanzierung mit Eigenmitteln sind.

Dennoch finanzieren Banken Immobilien auch mit 100 % des Kaufpreises, in Ausnahmefällen auch mit 105 %, wenn die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden. Daran sind aber mehrere Voraussetzungen geknüpft: Der Kunde muss über jahrelange solide Geschäftsbeziehungen mit der Bank verfügen und eine sehr hohe Bonität vorweisen können. Insbesondere bei gewerblichen Immobilienkäufen ist der Käufer interessiert, einen möglichst hohen Betrag zu finanzieren, weil die aus der Finanzierung entstehenden Kosten steuermindernd betrachtet werden können.

Um dieses Ziel zu erreichen, wird die hohe Finanzierung durch ein bei der Bank vorhandenes Vermögen in Form von Kapital oder Aktienvermögen als Sicherheit übergeben. Da aus dem nicht für den Immobilienkauf eingesetzten Vermögen weiterhin Erträge fließen, die Immobilienfinanzierung aber steuermindernd wirkt, ergibt sich für den Käufer ein spürbarer Vorteil.

Für den privaten Immobilienkäufer einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses aber ist die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital die Ausnahme. Eine solide Immobilienfinanzierung mit 20 bis 40 % Eigenkapital liegt auch im Interesse des Erwerbers, denn mit der Aufnahme eines Hypothekendarlehens wird immer auch die erworbene Immobilie an die finanzierende Bank verpfändet. Sollten sich die persönlichen Verhältnisse einmal ändern, durch Arbeitslosigkeit oder Trennung, und die monatlichen Verpflichtungen nicht mehr eingehalten werden können, kann es ganz schnell zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie mit hohen Verlusten für die Betroffenen kommen.