Eine Finanzierung ohne Eigenkaital kann teuer werden

Banken lassen sich fehlende Sicherheiten fast immer teuer bezahlen. Das gilt auch bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital. Im Regelfall geht man davon aus, dass bei einer fremdgenutzten Immobilie das Eigenkapital fünf bis zehn Prozent ausmacht und bei einem Eigenheim zur privaten Nutzung zehn bis zwanzig Prozent mindestens angezahlt werden sollten. Bewegt man sich in diesem Bereich und hat ein ausreichendes monatliches Einkommen, bekommt man bei den meisten Banken und Bausparkassen recht gute Konditionen. Doch was ist, wenn man plötzlich sein Traumhaus entdeckt und hat nicht das nötige „Kleingeld“ beiseite gelegt hat? Dann kann man versuchen, eine Finanzierung ohne Eigenkaital zu bekommen.

Das Problem dabei ist, dass allein der Kaufpreis als Finanzierung nicht ausreicht, denn zu diesen Kosten müssen noch die Kaufnebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer, Notarkosten und eventuell die Maklergebühr hinzugerechnet werden. Daher spricht man oft auch von einer 110 Prozent-Finanzierung, die aber in der Regel nicht für selbst genutzte Immobilien vergeben wird. Wenigstens die Nebenkosten sollte ein Häuslebauer aufbringen können. Anders sieht es bei einer Finanzierung für Kapitalanleger bei fremdgenutzten Immobilien aus. Hier werden die Einnahmen aus langfristigen Mietverträgen von der Bank als Sicherheit angesehen. Außerdem kann ein Disagio beziehungsweise Damnum – ein sogenannter Auszahlungsverlust, der sich aus anfallenden Gebühren des Kredites ergibt – steuerlich eingesetzt werden und dieser Rückfluss als Sondertilgung in die Finanzierung einfließen.

Eine gängige Praxis für eine Finanzierung ohne Eigenkaital geht über das Darstellen von Sicherheiten. So können etwa angesparte Lebensversicherungen abgetreten werden – ohne dass man den Versicherungsschutz einbüßt – oder man nutzt eine andere Immobilie als Sicherheit. Besonders in ländlichen Gegenden wird oft das Elternhaus dafür eingesetzt, wenn die Kinder flügge geworden sind und ihre eigenen vier Wände hochziehen wollen.

Doch wie man es auch wendet und dreht, ohne Sicherheiten geht es meistens nicht. Natürlich gibt es auch hier Ausnahmen.